คอลัมน์ ช่วยกันคิด: การพัฒนาอสังหาเพื่อสังคมสูงอายุ โดย ดร.จริยา บุณยะประภัศร จากที่ประเทศไทยกำลังก้าวเข้า สู่สังคมผู้สูงอายุ โดยข้อมูลคาดการณ์ในอีก 5 ปีข้างหน้า คือ ปี 2565 จะมีผู้สูงอายุ 13 ล้านคน หรือประมาณ 20% ของประชากร และมี แนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จากอัตราการเกิดของคนไทยลดลง และแนวโน้มการดูแลสุขภาพให้มีอายุยืนยาวสูงขึ้น คาดว่าประชากรผู้สูงอายุจะเพิ่มเป็น 20 ล้านคน หรือ 30% ใน ปี 2580 ซึ่งเป็นโจทย์ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับความต้องการด้านที่พักอาศัยคุณภาพ สนับสนุนการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุอย่าง ปลอดภัยและสะดวกสบาย

และที่สำคัญ คือ ควรต้องทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกถึงคุณค่า ของตนเอง เพราะความชราไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งที่ธรรมชาติกำหนด สมัชชาโลกว่าด้วยผู้สูงอายุได้กำหนดให้ผู้ที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ถือว่าเป็น "ผู้สูงอายุ" (Elderly) แต่ความสูงอายุหรือความชราภาพ (Aging) เป็นกระบวนการ เปลี่ยนแปลงตามธรรมชาติที่จะเกิดขึ้น ไม่เท่ากันในแต่ละคน อย่างไรก็ตาม การให้ บริการที่พักและการดูแลผู้สูงอายุมักจะ แบ่งเป็น 3 กลุ่ม ประกอบด้วย กลุ่มที่สามารถ ดูแลตัวเองได้ (Independent Living) กลุ่ม ที่ต้องการความช่วยเหลือ (Assisted Living) และกลุ่มพึ่งพา (Dependent Living) ภาครัฐได้ให้ความสำคัญกับการดูแล สังคมผู้สูงอายุเพื่อรับมือกับการเป็น สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) ของประเทศไทย เช่น การออกมาตรการการจัดตั้งกองทุนบำเหน็จบำนาญแห่งชาติ มาตรการทางภาษีสนับสนุนกรณีการจ้างงานผู้สูงอายุ มาตรการ Reverse Mortgage คือเงินกู้สำหรับนำไปเป็น ค่าใช้จ่ายในการครองชีพ โดยนำที่อยู่อาศัย มาค้ำประกันสินเชื่อ แนวทางการสร้าง ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในที่ดินของรัฐ ด้วยต้นทุนต่ำ เพื่อให้คนรายได้น้อยสามารถเข้าถึงได้ เป็นต้น ในขณะที่สังคมสูงอายุเป็นแนวโน้มของโลก และประเทศไทยเป็นแหล่งพำนักที่คนต่างชาตินิยมมา เช่น คนญี่ปุ่น คนยุโรป สแกนดิเนเวีย จึงมีมาตรการขยายระยะเวลา Long Stay Visa จากเดิมที่อนุญาตให้พำนักในไทยได้ครั้งละไม่เกิน 1 ปี เป็น 10 ปี โดยครั้งที่ 1 ไม่เกิน 5 ปี และต่อได้ครั้งที่ 2 อีก 5 ปี เป็นต้น ซึ่งเป็นไปตาม

มาตรการส่งเสริมให้ไทยเป็นศูนย์กลางทางด้านสุขภาพ ลักษณะของการลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์ด้านที่พักและการดูแลผู้สูงอายุ ในปัจจุบัน มีรูปแบบต่าง ๆ ได้แก่ 1.กลุ่ม สถานบริบาล/สถานดูแลผู้สูงอายุ (Medical and Nursing Care) ซึ่งมักจะเป็นการลงทุน ของกลุ่มโรงพยาบาลและผู้ประกอบการเอกชนที่มีเครือข่ายกับบุคลากรทาง การแพทย์ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนสูงอายุที่ต้องการการดูแลแบบ Dependent Living เช่น คนไข้ติดเตียง และ Assisted Living โดยจัดการให้บริการแพทย์ พยาบาล ผู้ดูแล เครื่องมืออุปกรณ์ แตกต่างกันไป มีทั้งการให้บริการระยะสั้น และระยะยาว 2.กลุ่มบ้านพักหรือโรงแรมดูแล ผู้สูงวัย (Home/Hotel + Care) เป็นการลงทุนในลักษณะของการให้บริการดูแล ผู้สูงวัย ได้แก่ กลุ่ม Independent Living หรือ Assisted Living ในบรรยากาศของบ้านหรือโรงแรม พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถจัดระดับการให้บริการเป็น 5 ดาว 4 ดาว หรือ 3 ดาว โดย มีมาตรฐานการออกแบบภายในเป็น Universal Design ได้แก่ โต๊ะอาหาร และ เครื่องใช้ไฟฟ้า อยู่ในระดับที่มือเอื้อมถึง ทางออกมีความกว้าง พื้นห้องไม่มีขั้นบันได ประตูห้องไม่ใช้ลูกบิด มีระบบเตือน หรือระบบติดต่อเวลาฉุกเฉิน รวมถึงห้องสมุด ห้องคาราโอเกะ ห้องกิจกรรม และสันทนาการ ห้องตรวจสุขภาพ เป็นต้น

ถ้าในกรณีโรงแรม จะเป็นลักษณะเหมือนการรับฝากผู้สูงวัย เช่น กรณีที่ลูกหลานเดินทางไปต่างจังหวัด หรือต่างประเทศ การลงทุนประเภทนี้ ควรที่จะตั้งอยู่ในชุมชนที่มีความหนาแน่นของผู้สูงอายุ และในกรณีบ้านสามารถออกแบบการตกแต่งห้องนอนของผู้สูงอายุให้มีบรรยากาศคล้ายอยู่บ้าน มีการแบ่งการใช้สอยของห้องต่าง ๆ เช่น ห้องรับประทานอาหาร ห้องดูทีวี ห้องนั่งเล่น โดยการลงทุนบ้านพักลักษณะนี้ควรอยู่ในระยะที่สามารถเข้าถึงโรงพยาบาลได้สะดวกถ้ามีเหตุฉุกเฉิน 3.กลุ่ม Retirement Community เป็นการลงทุนสร้างที่พักอาศัย เพื่อรองรับกลุ่มสูงอายุแบบ Independent Living ทั้งในกรณีของการขายหรือให้เช่า เช่น Low Rise Condo เหมือนโครงการที่พักอาศัยโดยทั่วไป แต่จะมีรูปแบบของการออกแบบโดยใช้ Universal Design เพื่อรองรับการใช้ชีวิตของ ผู้สูงวัย ทั้งในที่พักและบริเวณพื้นที่ ส่วนกลาง รวมถึงการจัดกิจกรรมเพื่อสร้างสังคมให้ผู้สูงวัยมีโอกาสพบปะสังสรรค์และการจัดกิจกรรมอย่างเหมาะสม เช่น กิจกรรมร้องเพลง/ดนตรี โปรแกรมส่งเสริมและฟื้นฟูสุขภาพและจิตใจ หรือกิจกรรมที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกตนเองมีคุณค่า เช่น กิจกรรมจิตอาสา รวมถึงการให้บริการดูแลสุขภาพ เช่น การจัดให้มีแพทย์ พยาบาล มาให้บริการยังที่พัก หรือการมีคลินิกสำหรับผู้สูงอายุ โดยสามารถออกแบบเพื่อรองรับกลุ่ม Long Stay

โดยสถานที่พำนักที่คนต่างชาตินิยม ได้แก่ เชียงใหม่ เชียงราย ชลบุรี และพื้นที่ชายทะเลของไทย 4.กลุ่ม Wellness and Health Complex เป็นลักษณะของการลงทุนที่ผสมผสานการให้บริการดูแลสุขภาพในเชิงการฟื้นฟูสุขภาพ การให้บริการแพทย์ทางเลือก การให้บริการรักษาเฉพาะทาง ซึ่งมีการจัดให้บริการสถานที่พักทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยไม่ได้เน้นกลุ่มเป้าหมายผู้สูงอายุแต่เพียงกลุ่มเดียว แต่รวมถึงกลุ่มผู้ที่ใส่ใจ ดูแลสุขภาพทั้งที่เป็นคนไทย และต่างชาติ เพื่อเป็นการตอบรับต่อการที่ประเทศไทยมีบทบาทเป็น Medical Hub ของภูมิภาค ประเด็นท้าทายของการเติบโตของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับสังคมสูงอายุ คือ ทัศนคติ และค่านิยม ของคนไทย ที่ยังไม่ยอมรับการปล่อยให้พ่อแม่ไปอยู่สถานที่ดูแลผู้สูงอายุ

ในขณะที่พ่อแม่เองก็มีความฝันว่าในยามแก่อยากอยู่กับลูกหลาน ในประเด็นนี้ การออกแบบอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องให้ความสำคัญไม่เฉพาะด้าน กายภาพ แต่จะต้องเน้นด้านความปลอดภัย ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต รวมถึงกิจกรรมที่สร้างคุณค่าทางจิตใจที่จะทำให้ผู้สูงอายุและลูกหลานมีความสุขใจและไว้ใจ รวมถึงพิจารณาแนวคิดการผสมผสาน (Hybrid) ของรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะผู้สูงอายุ กับแนวคิดการพัฒนา ที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป เพื่อเป็นทางเลือกที่จะช่วยทำให้สามารถรองรับความต้องการของคน 3 วัย ทั้งพ่อแม่วัยทำงาน เด็ก และคนสูงวัย ไว้ในที่เดียวกันอย่างลงตัว

สำหรับการพำนักระยะยาวของคนต่างชาติ ประเด็นท้าทายคือ จำนวนของ ผู้พำนัก Long Stay ยังมีสัดส่วนน้อยมาก เช่น จากข้อมูลปี 2558 นักท่องเที่ยว ผู้สูงอายุ 3.62 ล้านคน หรือ 15% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด แต่ตัวอย่างที่เชียงใหม่ซึ่งเป็นแหล่งพำนักที่ชาวญี่ปุ่นชื่นชอบอันดับต้น มีจำนวน คนญี่ปุ่นมาพำนักระยะยาวประมาณ 6,000 คน ดังนั้นการผลักดันของรัฐบาลในการส่งเสริมธุรกิจ Long Stay รวมถึง การยกระดับมาตรฐานการรับรองคุณภาพของผู้ประกอบการ จะช่วยสร้างตลาดด้าน Long Stay ให้แก่ประเทศไทย เพื่อสร้างศักยภาพให้แก่นักลงทุน และช่วยนำเงินตราเข้าประเทศมากยิ่งขึ้น ในขณะที่นักลงทุนจะต้องมีรูปแบบธุรกิจที่ชัดเจน เพื่อสร้างกลุ่มเป้าหมายรองรับความต่อเนื่องของรายได้อย่างยั่งยืน

ภาพประกบอจาก internet
จากหนังสือพิมพ์ ประชาชาติธุรกิจ